陈华彬教授在我国《物业管理条例》
施行五周年之际接受《法治周末》记者采访
在我国2007年经修订后的《物业管理条例》于今年10月1日实施届满五周年之际，近日，我院陈华彬教授接受了《法治周末》记者的采访。在采访中，陈华彬教授就当前我国《物业管理条例》施行中的若干问题及将来的修改方向等逐一回答了该《法治周末》记者的提问。
据悉，上述陈华彬教授接受采访的《法治周末》系由中央政法委机关报《法制日报》主办，面向全国公开发行的具有鲜明法治特色的中央级主流政经周报。
附：陈华彬教授对《法治周末》记者闫格所提问题的回答
问题一：当前施行的《物业管理条例》是2007年10月1日开始施行的，相较2003年施行的《物业管理条例》有哪些进步呢？这一次修订源于怎样的初衷？
答：修改该条例的背景是由于我国在2007年3月16日通过了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），为了与其规定相一致。修改后的该条例进步的地方很多，比如，它规定了业主的权利和义务。也就是说，经修改后的《物业管理条例》几乎是将《物权法》中关于业主的建筑物区分所有权的规定原原本本地移植过来。所以，《物权法》关于业主的建筑物区分所有权的规定即是修订后的《物业管理条例》的进步之所在。
问题二：现行《物业管理条例》已实施近五年，该新《条例》颁布之后，业主与物业之间的矛盾有没有明显的减少？
答：从全国范围来看，业主与物业之间的矛盾还是有减少的趋势。不过，我国人口构成比例十分复杂，居住在一个小区的业主的文化程度、价值观、经济能力以及生活的态度都不一样，特别是改革开放三十多年来，人民的个人主义意识、权利意识有急剧地提升，而物业管理是一个共同体的问题，业主和物业管理之间的矛盾在个别地方表现得比较尖锐，这也是可以理解的。
问题三：您认为当前所施行的《物业管理条例》在哪些方面的可操作性不足，规定不够完善，需要进一步修改？
答：当前施行的《物业管理条例》的不足、不够完善以及需要修改的地方表现在以下几方面：（1）业主委员会和居民委员会的关系没有理清。（2）政府的物业办在小区具体事务的管理中，其地位和职责还不是很明确。（3）总体上看，对业主大会和业主委员会成立的规定还比较原则、笼统，包括政府的监管。（4）关于物业的修缮、维修方面规定非常原则，不足以应对实务中的问题。（5）有些规定有极大的可疑性。比如关于重建，其规定需要全体业主的同意便能通过，但是这可能会造成强制重建的问题。其解决的方案是：先由小区的需要重建的某栋区分所有建筑物的多数业主通过，然后再由该栋建筑物所在的小区业主大会的多数通过。这样就可以防止强制重建的问题发生。（6）维修基金的管理和使用应使业主知道。（7）业主的维权途径和保护业主的权益的规定总体上看不够完备，尚不能充分体现对业主权益的维护。（8）将来修改现行《物业管理条例》应理清三方面的关系：业主、业主委员会、物业服务企业。具体而言，业主和物业服务企业是委托合同关系，是平等主体的关系，物业服务企业基于委托合同对业主服务，是否选用物业服务企业应由业主大会决定。从这个角度讲，业主的地位是第一位的、主动的，而不是物业服务企业凌驾于业主之上。在业主和业主委员会之间，业主委员会是业主通过业主大会选举产生的，业主委员会要代表业主的利益。在现今的实际生活中，业主委员会与业主对立的情况很多，甚至业主委员会损害业主的利益。业主委员会凌驾于业主之上、剥夺业主的知情权等等。比如，业主委员会擅自将车位让某个业主使用，而不经过法定的程序，结果造成业主的不满和抱怨。
总的思想是：既保护业主的利益，又要加强管理。在今日，对区分所有建筑物而言，最重要的就是要加强对它的管理。生活在一栋楼上的业主，其每位业主的价值观、生活观、经济能力、文化程度等均不相同，由此，管理就显得非常重要。强化对物业的管理系今日各国小区物业管理实务中的普遍做法，在今日的我国也系同样如此。
问题四：当前，在小区的具体事务中，物业问题涉及多种主体，如业主、业委会、物业公司，也包括政府物业办等部门。您认为他们在哪些方面可以改进呢？
答：我认为应在以下方面作出改进：（1）业主、业主委员会与物业公司之间应相互牵制，其各自的职责权限范围需要厘定。（2）在业主委员会与居民委员会之间存在职能交叉的情况，应界分其各自的职能。（3）在居民委员会与物业服务企业的关系上，有多头管理的情况，其相互间的职能需要厘清和厘定。
问题五：在大多数物业方面的矛盾中，政府部门是否尽到了他们的责任？政府的指导、监管的力度有多大？今后在指导业委会监管物业公司方面，您对政府部门有什么建议？
答：首先要明确：政府对物业管理的介入是有限的，并不是无限的。因为物业管理关系从一定意义上讲是一种私法关系。但是，从金莎总站唯一官网国家的实际情形看，在目前乃至将来相当长的一个时期，将政府纳入物业管理当中，强调政府在物业管理中的地位和作用，仍然还是必要的。我的建议是：政府监管和指导的力度应通过修订《物业管理条例》来具体规范，防止政府介入过多、权限不受限制。
